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恒大地产集团董事局主席许家印访谈

发布时间:2014-07-01  神评论()
不按常规出牌
 
从1997年凭借300万元贷款做房地产开发,到2008年恒大集团实现销售118亿元,许家印总是在以超越常规的方式出牌。按他自己的话说叫:跨越式发展。
 
他一位多年的朋友评价说:许家印为人绝顶聪明,擅长人际关系。
 
他的部下说:老板精力充沛,脑子灵活,他盘算的事情,你猜不透。
 
跟随许家印多年的恒大地产营销总监何妙玲,至今养成了时刻背下各种销售数据的习惯,以备老板随时打电话来问,哪怕是半夜三四点。
恒大地产一位高层透露:“老板并非事无巨细都管,但有的事管得很细,例如设计,窗户该有多高多长、厅该有多大,他喜欢盯着图纸慢慢研究。”
 
难以捉摸的性格,让常现身公众场所的许家印像一个“谜”一样存在。
 
比如,他大手笔的营销。多数人认为恒大花钱如流水、疯狂在各大媒体打广告的方法很傻。去年,恒大在香港路演期间的一场新闻发布会上,他就遭遇了当地记者的质疑:“大量的广告投入,是否导致恒大营销成本过大?”许家印回答:没错,我在广州一个项目上投入了5000万元营销,但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相对于10亿的快速回款,5000万元的投入很划算。
 
又比如,他今年的提案,其中两个建议也会让很多企业家郁闷:一个是控制开发商利润,另一个是强制企业拿出部分盈利设立“低收入家庭扶助基金”。提案内容不仅看起来完全不想为自己所处的群体争取利益,还让他自己成了开发商中的“异类”——主动“控制利润”。
 
此前,中国的房地产开发领域只有万科董事长王石一人,曾提出“超过25%的利润万科不做”,这一利润线曾遭同行“嘲笑”。如今,许家印提出的5%的利润,仅比经济适用房3%的利润高出一点点,无怪乎会引发热议。
 
沉浮2008
 
恒大地产2008年3月上市折戟,成为房地产市场下滑的标志性事件,50多家房地产公司随后也被统统挡在香港股市大门外,这让许家印此前两年的精心谋划功亏一篑。
 
为了给资本市场筹备一次盛宴,许家印曾率领恒大地产在两年内,由广州扩张到全国22个城市,土地储备最高达到4580万平方米。如此储备量,与碧桂园(02007.HK)不相上下,但不同的是,碧桂园的土地集中在二、三线城市,拿地成本低,而恒大则在核心城市获取了数量不菲的地块,其中包括2008年1月8日在广州夺下的员村“地王”,总地价41亿元。
 
与此同时,2008年的资本市场给了许家印一个出其不意的打击。
 
不愿贱卖资产、勉强上市的许家印,在香港招股期限的最后一天,突然宣布,中止IPO计划。这个决定,让许家印背负上沉重的资金压力。
 
在此之后,许家印消失了一段时间。各种传言也随之甚嚣尘上,如“恒大完了”、“许家印已经‘走佬’(广东话,逃跑的意思)”等。不过,三个月后,他带着私募的6亿美元,重新回到了广州。为此,他付出的代价是,瘦了“四五斤”。私募成功的许家印,随后启动了另一个计划:“降价抛盘”。
 
去年10月1日,恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘,并且公开宣称,开盘当日全线7.5折“成本价”销售,一举撕开大型地产集团悄悄降价的“遮羞布”。
 
这一天,许家印心情很好。早上,他亲自到广州的恒大山水城开盘揭幕,晚上,则到尚未正式对外营业的恒大御景半岛花园酒店,轻松地吃了一餐晚饭。这期间,何妙玲一直跟在他身边,直到晚上12点多,还向他汇报:“重庆的购房者还在排队等待签约”、“超过30亿元了,具体数据还需要等等”。当晚,在现场的人士称:“他今天很高兴,彻底轻松了。”
 
凭借“成本价”,恒大在2008年实现销售收入118亿元,头一次跻身地产界“百亿军团”行列。
 
许家印在广州的一个同行透露:在广东这个地产圈子里,恒大的日子已经不是最难过的了,最难过的是某些上了市的公司。恒大地产内部一位中层管理人员也坦陈:目前在行业中不敢说公司的状态很好,但起码排“中上”。
 
2009年大考
 
2008年有惊无险,许家印的2009年又将如何演绎?
尽管他新年跟媒体的第一次打照面时“只谈民生、不谈经营”,但集合在他身上的谜团,终究难以让他的这一年变得平静:员村“地王”何去何从?私募债务何以化解?传说中的对赌协议又将带出怎样的风波?
 
对于员村“地王”,刚刚公布的广东省15条“救市”意见,将给许家印以喘息机会。这15条“救市意见”中有一条指出,“对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。”根据这一条款,恒大即使不退地,近40亿元的土地出让款,也可不必在短期内支付了。
 
真正考验许家印的,是私募的债务以及罕有人知晓内情的“对赌协议”。有消息称,美林等机构投资者与恒大签订了私募协议,约定恒大如果不能在2009年年中完成上市,将向机构投资者追加抵押1倍的股权,令机构投资者持股超过三分之二。如果恒大地产无法如期偿还贷款,机构投资者将对其展开债务重组。
 
无疑,许家印的2009年不会轻松,这也使得他提出“控制利润”以及“合理利润5%”的言论,显得那么让人费解。
 
姑且不论他的提案被采纳和实施的可能性有多少,仅试想如恒大地产按私募约定再度上市时,他的“合理利润”在同行20%左右净利润的对比下,将给投资者造成怎样的心理冲击?
 
过去的多次采访中,许家印面对这些追问始终笑而不答。擅长“出奇兵”的他可能有自己破解谜底的暗器吧。