您的位置: 首页 > 资讯频道 > 二手资讯 > 2015年买二手房必看:二手房交易税费全解析

2015年买二手房必看:二手房交易税费全解析

发布时间:2015-01-22  神评论()

很多人愿买新房,而不愿意买二手房,很大一部分原因就是二手房交易税费种类令人眼花缭乱,甚至一不小心就中了陷阱了。比如,很多买过房子的人都知道普通住宅的税有哪些,但非住宅和非普通住宅怎么交税知道的人就不多了。记者采访了不动产相关人士,请专业人士为市民理清那些种类繁多的二手房交易税费。

非普通住宅缴税分三种情况

芒果不动产相关人士解释,区别普通住宅和非普通住宅的标准是,住宅面积大于144平方米的,住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)的,价格高于11230元/平方米的,这三点只要满足一点就算非普通住宅,别墅就是最常见的非普通住宅。

延伸阅读:

非普通住宅缴纳税费分三种情况:

第一种,房产没过5年的,不论能否提供大发票,营业税全额5.6%征收,个人所得税差额20%(提供大发票)或者全额1%征收,契税全额4%,交易费每平方米6元,查档费100元,工本费80元。

第二种,房产过5年且房主以家庭为单位唯一住房的,能提供不动产大发票的需要缴纳差额5.6%的营业税,不能提供大发票的全额5.6%征收营业税,不需要缴纳个人所得税,契税全额4%。交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。

第三种,房产过5年且房主以家庭为单位名下有二套住房的,能提供不动产大发票的需要缴纳差额5.6%的营业税,注意营业税差额征收,那么个人所得税也需要差额20%征收,或者是不提供不动产大发票的营业税全额5.6%征收,个人所得税全额1%征收,契税全额4%。交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。

在计算非普通住宅交易税费的时候,原值指的是当时购买房产的价格(老契证上的房屋土地价值),全额指的是地税局评估的核定计税价格(新契证上的核定计税价格),差额=“全额-原值”。

在实际的产权交易中,以上介绍的公式不管是选择差额还是全额计算,税费的计算可能会存在个别因素,有的需要具体情况具体分析。

车库等缴税不论是否满五年

在日常的交易中,除了住宅类产品,同时还会涉及非住宅类的房产交易,那么非住宅与住宅类产品在税费上有什么区别呢?

芒果不动产相关人士介绍,与普通住宅税费算法不一样的房产还有非住宅交易,像门市、车库、网点、写字间以及商业住房等都属于非住宅。

在计算非住宅类房产缴税时不区分满不满5年,分两种情况:

第一种,提供销售不动产大发票的差额5.6%的营业税,差额20%的个人所得税,差额30%至60%的土地增值税,契税全额4%,印花税买卖双方各缴0.05%,交易费全额1%,查档费100元,工本费550元。

第二种,不能提供销售不动产大发票的全额5.6%的营业税,个税全额2%,土地增值税全额5%,契税全额4%,印花税、交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。

二手房买卖费用清单有哪些?如何计算二手房买卖税费?经济适用房,不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:

1.契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价

2.印花税:1‰×原总价

3.营业税:5.4%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税

4.综合地价款原总价-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果负数则免交

满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳:

1.契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积

2.印花税:1‰×3621×房本面积

3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税 3621×房本面积-原总价) ×5.4%

4.综合地价款: 3621×房本面积×10%

按经济适用房管理的房(回迁房)
按经济适用房管理的房过户成经济适用房交易时需交纳:

1.契税:1.5%×2650×房本面积

2.印花税:1‰×2650×房本面积

3.营业税:5.4%×2650×房本面积. 房本够五年免交

4.综合地价款2650×房本面积-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交 

5.个人所得税: 2650×房本面积×1%

按经济适用房管理的房过户成商品房交易时需交纳:

1. 契税:1.5%×3621×房本面积

2. 印花税: 1‰×3621×房本面积

3. 营业税:5.4%×3621×房本面积. 房本够五年免交营业税

4. 土地出让金:3%×3621×房本面积、

5. 个人所得税:3621×房本面积×1%

注:至今未发现有超过140平的回迁房,一般此种房都没有购房发票

首付款计算公式:

首付款=总房价-银行评估值-应交税费-贷款费用-中介费

总房价为:业主净得价;

应交税费:过户时所应支付的各种税费;

贷款费用:20万3000元,20万以上每超过1万加收50元;

中介费为:成交价的3%;

1.部分唯一如何交税?

二手房交易税所谓部分唯一,意思就是业主的房产证有两个人或者两个人以上,这两个人分属两个独立家庭,其中一个或者以上是家庭唯一,另外部分业主则家庭不是唯一。

二手房交易税比较典型的情况是,房产证是父母和成年儿子的名字,房产证是两兄弟,两姐妹(尤其继承得到房子,特别容易出现多个业主)。其中一方有其他房子,一方只有这一套房子。

二手房交易税在这个前提下如果房子已经满5年,如何交个税呢?是全免?全额交1%?还是部分交1%?

二手房交易税目前市区和增城是全额交1%个税,番禺区也是全额交1%个税,不过番禺区的唯一与否目前还是可以自行申报的,这个政策目前很罕见。

二手房交易税其他的则是部分交个税,也就是不唯一的那个份额的人需要交个税,唯一的那个人可以免除个税。

二手房交易税注意,家庭的意思不是看户口本,而是仅仅计算本人,配偶,未成年子女。也就是说子女如果成年了,那么就算独立的家庭,即便他们的户口在同一个户口本也不影响的。反过来,配偶,未成年子女即便和自己不在一个户口本,也算。

2.与此同时,有一个问题:如果买家是部分首套呢?

二手房交易税由于联名买房现在已经很少见了,所以这个问题出现的不太多,不过也有的。

二手房交易税现在基本上要求按照3%交契税!以前也可以部分按照首套交税,部分按照二套交税的!

3.离婚的未成年子女如何计算税费?

二手房交易税以前如果离婚了,那么在离婚协议写清楚未成年子女归谁,就算谁的,另外一方买房不受小孩子影响。

二手房交易税现在如果通过离异的方式买房,只要发现离婚协议提到了小孩,无论小孩子归属,任何一方买房都需要计算该小孩子的套数证明(无房证明)。

二手房交易税所以以后不是感情破裂的真实离婚,不要提到小孩子的归属不知道似乎否会好一些。