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专家预计房地产营改增最早三季度推出

发布时间:2015-05-05  来源:证券日报  神评论()

目前抵扣项目不明确,房地产税压力增减难以判断

“房地产业营改增最快今年九、十月份就能推出,如果稍微晚点的话,可能就要等到12月份了,然后明年1月份开始执行。”中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在接受《证券日报》记者采访时预计。根据“十二五”规划,要完成“营改增”任务,这基本意味着今年将是“营改增”的收官之年。也就是说,从明年开始,房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将告别营业税,改缴增值税。

房地产项目成本费用构成比较复杂,也因此没有走在“营改增”试点的前列。房地产业进行“营改增”后,税负究竟是增加还是降低,这是房地产企业最为关心的问题。此前,普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现,超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧,其中近40%的企业认为税负会明显上升。

“‘营改增’主要是为了解决重复征税的问题,在原则上,还是要保持总体税负基本稳定,”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受《证券日报》记者采访时表示,不过具体问题肯定要具体分析,对于部分企业来说,税负成本可能会增加,另外一部分企业税负可能会减少。“营改增”的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下“道道征收、全额征税”导致的重复征税问题,实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。

之所以难以判断在“营改增”之后,房地产企业的税收压力增加与否,主要是由于税率和抵扣项仍未确定。

根据今年预算报告,今年营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域,并将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣,相应简并增值税税率。其中,建安房地产的增值税税率暂定为11%,金融保险、生活服务业为6%。蔡昌分析,房地产业的增值税税率预计应该在11%,应该和建筑业增值税税率保持一致,同时两个行业可能一起出台“营改增”政策。普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军也持相似看法,预计两个行业的增值税税率或为11%。

“抵扣项目不明确,也是房地产企业税负压力难确定的另一个重要因素。”蔡昌表示,土地成本能否进行抵扣,对房地产企业影响较大,不同地区土地成本占比不同,有些地区土地成本占比较高,而由于土地来源的多样性,很难取得相关税务发票,也就难以获得进项抵扣,这样,就会造成企业税负压力增加。蔡昌还表示,一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目,能不能取得发票、能不能进入抵扣项目,都会影响到房地产企业税负压力。李军也分析,在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下,税负很可能上升。

总体而言,“房地产业‘营改增’的实施,对房地产企业来说,应该是个利好。”刘剑文说。本报记者 李木子