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二手房置业风险提醒:产权要“查清” 资金出手要谨慎

发布时间:2015-05-09  神评论()

受到“3.30楼市新政”的利好影响,青岛二手房市场持续飘红,特别是二手房营业税征收年限“5改2”后,优质房源挂牌量增多,购房者的选房范围更加广泛,进一步促进新房成交量走高。

面对诸多二手房房源及规模不一的房产中介,购房者或许比较茫然,特别是首次置业的刚需购房者,对二手房买卖过程不甚了解。在二手房交易中,关于二房东转卖、房东卷走首付资金等纠纷新闻不胜枚举。为此,青岛新闻网采访了岛城多名权威二手房中介人士,为购房者解答二手房交易中可能存在的风险并提供相关意见和建议,帮助购房者应该提升风险意识,避免产生不必要的纠纷而无法顺利置业。

【风险一】资金风险

【解决办法】资金托管

购置二手房风险提示

二手房风险提示(图片来自网络)

二手房交易过程中的资金风险是业内人士普遍认为最易发生的风险问题。对于普通家庭来说,将半辈子的积蓄购置房产实属不易,所以对资金安全也尤为看重。然而在现实交易中,购房资金也是最不确定的因素之一。

“毕竟买二手房得支付一大笔钱给陌生人,我们对陌生人的背景也不了解”,预备在浮山后购置一套二手房的李先生告诉记者,自打决定买房后,他并没有着急看房源,而是先到二手房中介咨询可能存在的问题,其中如何确保资金安全是他最关心的,“之前看到过购房者支付首付款后,房东失踪不见,中介不作为的新闻报道,自己比较担心会出现同样的问题”。

业内人士表示,像李先生这样对资金安全产生疑虑的购房者不在少数,为此中介会建议购房者使用第三方资金托管的服务方式,“所谓第三方资金托管就是将购房款项打到某一银行固定账户中,在未成功办理完过户手续之前,资金暂时被冻结,房东是无法拿到这笔钱”,青岛科威不动产金融法务部经理徐彤表示,“这样就很好的保护购房者资金安全,有效降低购房风险”。

另外,青岛链家地产市南区新贵都商圈崔莹经理告诉记者,使用银行第三方托管对房东来说也是一种保障,“有些购房者可能要求先过户再支付房款,对于房东来说同样存在‘财房两空’风险”,崔莹表示,银行第三方监管服务对确保双方资金安全非常重要,“资质高的二手房中介都会有固定合作银行,帮助购房者同步办理。而如果通过个体中介购置房产,购房者更应该长个心眼儿,主动要求银行监管,其他方式尽量不要尝试,最大限度保证资金安全”。

【风险二】产权风险

【解决办法】高资质中介查“底细”

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二手房风险提示(图片来自网络)

如果说购房者在买房过程中,可通过主动要求银行介入解决资金风险问题,产权风险则相对复杂的多,普通购房者很难通过有效手段了解该房屋的产权是否存在“猫腻”,稍有不慎就可能出现问题,导致购房者权益受侵害。

根据业内人士分析,产权风险大致分为产权不清晰、房屋限制转让、房屋有抵押或担保等三大内容,但凡房屋出现以上一种可能性,购房者都无法顺利过户,甚至所支付的房款也既有可能会“打水漂”。

“产权不清晰就是该房屋或许是多人共同财产,其中一方未经过他人同意私自将房屋售卖”,崔莹表示,如果出现该现象,其他户主有权利不让购房者入住新房,“卖方之间本身就存在纠纷,将直接牵连到买方,对方迟迟不解决问题或推托不将首付款返还给购房者,购房者也只能跟着耗下去”。

另外,业内人士还表示,房屋限制转让大致是因为该房屋有官司纠纷。购置该类房产,后期要想保证购房者权益非常麻烦,“若购房者已经交付房款,可向相关部门申请,确定购房者购房手续完整无误,相关部门或许也能解除限制转让”,但业内人士也提醒,此类现象时间不好把控,而且成功率也并不高。

房产风险中最常见也是最难解决的一类风险,就是房产有抵押或担保。“有的挂牌房屋是按揭贷款购置的,房东前期资金链断裂无法按时支付贷款,或者曾经抵押给民间借贷未曾按时还款的,则该房屋的抵押都不能解除”,科威不动产金融法务部经理徐彤这样告诉记者,“还有一种情况可能是连房东自己都不知道,就是房屋曾经做过担保,如果借贷人不履行还贷责任,那担保房屋则也无法正常上市拍卖”,徐彤表示,曾经就遇到过该类情况,“中介进行房屋前期筛查核实时,发现该房屋正在担保期,此时房东才得知真相。而对于购房者来说,中介公司则极大保护购房者利益,避免了后期置业风险”。

【补充风险】购房小问题不容忽视

按照业内人士分析,资金和产权风险是置业二手房时最应该注意的大问题,但小问题也不容忽视,更是确保顺利交房的必要条件。

首先在签订买卖合同的同时建议签订一份详细的清单,清单内容包括固定装修、电器、各种家具等使用情况和后期处理情况,“比如有的房东将所有电器都卖给购房者,那购房者就一定要查清楚电器的使用情况,如果电器有损坏,购房者需要跟房东协商规定何时修理好等相关细节”,徐彤这样告诉记者,“在交房的时候,要进行物业的转接,签订房屋交接书,包括水、电、煤气当场结清或者规定几天内结清”,同时徐彤还补充表示,物业费也是交房时“重中之重”的工作,“一定要让房东结清之前的所有费用,有些房东或许只结清了近两年的费用,而早些年的费用都没用结清,这就需要中介做好工作,将每一年的物业账单全部查清楚”。

与此同时,二手房的户口迁出和落户也是购房者最为关心的,直接涉及到买家的切身利益,“户口核实”需要购房者和中介公司引起重视,“一般情况下,我们要求房东在签订合同时就将户口迁出,若暂时迁不出来,则需要合同规定存放多久,或将户籍存放在人才市场,若此前是外地户籍,则建议返回户籍所在地”,链家地产崔莹这样告诉记者。