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在美国,买房好,还是租房好?

发布时间:2015-05-19  神评论()


在美国年轻人成家立业,不是非要买房子,因为租房子在美国同样是可以考虑的。

买房好,还是租房好?如果简化为比较月供和月租的话,在正常的情况下,若干年后,买房肯定比租房省钱。

美国纽约时报网上有个专栏“买房好,还是租房好?”(Is It Better to Buy or Rent?)。专栏有计算比较的图表,填进数字后,立即显示结果,一目了然。

我填了两组数字,相同的是假定租金和房价上涨每年都是5%,以此对比结果。

第一组数字,基本依据是中国大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为5000元。若买同样的房子,房价400万,首付20%,利率为6%,不用交房产税。结果显示:16年后,买房子开始转亏为盈,比租房好。

第二组数字,基本依据是美国大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为2000美元。若买同样的房子,房价40万,首付20%,利率为3.5%,每年交1.5%房产税。结果显示:3年后,买房子开始转亏为盈,比租房好。

房地产有条“150至200定律”(the150to200rule)。房价等于月租的150至200倍。若月租为2千,则房价不应超过40万,否则买房就亏了。买房子的,心中都有这把尺。

在美国,通常只要熬过3到5年,买房就比租房上算。然而,美国人口普查等权威统计资料显示:租房的美国人数目竟高达35%;拥有房子的,历史上最多的一年也只有69%。相比中国“自有住房拥有率”傲人的统计数字,美国只能仰视,自叹不如。

那么多的美国人租房,是他们无力购房吗?平心而论,除了少数地区之外,美国的房子应该说价格不高。中间价多年来为20万美元上下。这几年降到17万美元左右。大学毕业生的年薪起点约为4万美元。超市收银员的年薪约为2万到3万美元。美国现在贷款利率很低,30年固定约为3.5%,15年的约为2.75%。首付可低至5%。只要不乱花乱用,肯正常工作,超市收银员都能买得起房子。

美国也没有出台什么“限购”之类的条条框框。也就说,租房的美国人并不是因政策的限制而被迫放弃购房的。

超过三分之一的美国人愿意甚至乐意租房,自有他们的想法。根据美国媒体的报道,租房客认为,租房的好处多得很。主要是:

其一,没有维护的费用或修理的账单。买房子的,保养草坪、空调维修、清洗地毯,修修弄弄,什么都要钱。租房的,若有问题,给房东打个电话就行了。

其二,不用交房地产税(NoRealEstateTaxes)。

其三,不用付大笔的首付。在美国购房,首付通常为20%。有的贷款项目,可降低至5%。但是,对有些美国人来说,哪怕首付只需要1万美元,他们都会觉得那是一大笔钱。有些人不愿意存钱,爱当“月光族”。有些人有余钱,但不愿用于作首付,宁愿用于夏威夷度假。

其四,具有城市便利性(Accesstourbanamenities)。美国自有房子,绝大多数是独立房或联体别墅,多数分散在大城市外的小城镇和郊区。去超市、医院等基本设施,还算方便,开车十来分钟。但是,到中心区,开车得一个小时左右。美国出租的房子,基本上是公寓或者康渡(condo),多数建造在中心区,看歌剧、上酒吧、逛商店,都很方便。

其五,租房给你灵活性。若买了房子,挪动就不太容易。以求职来说,租房子,人可跟工作走,就近租房上班。也有“量体裁衣”的便利,单身租一居室,结婚有孩子了,租两居室。收入增多了,租三居室。收入减少了,也可自己降低标准。所以,美国30岁以下的小夫妻,有半数是租房的。从来没有“丈母娘刚需”。30岁后,工作相对稳定了,才陆续开始买房子。美国没有户口本、居留证。爱搬哪儿搬哪儿。

还有一条具有美国特色的重要好处,美国租房客没有想到。那就是:租房的享有的权益,跟买房的是一样的。比如,孩子进好学区的好学校。美国公立中小学(含1年幼儿园),完全免费。资金来源于当地的房地产税。就近入学。不属于该学区的,市长的孩子都不让进。好学区的房价比较贵,但买不起学区房并不等于进不了好学区。很简单:租房子。在好学区租房子,凭租约就能入学。

至于追求“家”的感觉,美国人也不像中国人那么执著。美国租房法规齐全、严格,租户受法律保护。通常,合同一年一签,房子租给你,就是你的家,当然,“乱说乱动”是不许可的。许多美国人认为,买房子实际上是向银行租房子,贷款还清之前,房子是银行的,几个月不交月供,银行就会把房子收回去。

买房好,还是租房好?没有绝对的回答。只能是因人而异、因地而异了。