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刚需房供应减少 白领吐槽:除了豪宅和自住房还能买什么?

发布时间:2015-05-22  神评论()

机构统计,最近两年成交的商品住宅用地,折算后仅约供应4.5万套房;地价推动住宅高端化,刚需房、刚改房供应减少,买家面临选择难题

“我们这些普通上班族,豪宅买不起,自住房要么太热门摇不上号要么太远不想买,我们还能买啥?”在某公司的小白领刘淼感叹。

最近,像小刘一样犯愁的上班族有很多。对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,“最近两年北京土地成交价格上涨,再加上配建公租房、自住型商品房等成本,未来北京将有一批住宅高端化,这已经是不争的事实。”

新入市项目高端、改善占主流

6月新盘或许会加剧像刘淼一样的上班族的担心:刚需房、刚改房都不多。

据亚豪机构统计显示,在6月计划入市的20个项目中,除了胜古誉园、顺鑫·澜山印象、卡法国际、当代北辰COCOMOMA这四个项目推出60平米左右的小户型产品,首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、中海金玺公馆、万通·熙悦华府、密云华润橡树湾推出90平方米以内的两居产品之外,不乏红廷别墅、臻园、北京奥林匹克花园、御园、溪水雅地·尚著等大户型产品。

而近期,豪宅项目的定价也在频频刷新着购房者的认知。位于德内大街的北平府项目,虽然还没有入市,但该项目每栋价值过亿元,折合单价超20万元。

一波未平一波又起。就在上周,有市场消息称,合生·霄云路8号拟推出D5号楼顶层近1000平方米空中四合院,36万元/平方米起,最高50万元/平方米。

实际上,自去年下半年以来,北京高端住宅便加速入市,共有保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场。而据不完全统计,2015年-2016年北京预期上市能够销售的项目中,10万元/平方米以上的豪宅项目接近15个,再加上目前正在销售的存量老项目约为10个,单价10万元以上的豪宅项目总量达25个。

除了自住房,刚需、刚改能选什么?

实际上,土地供应的缩水将会更为深刻地影响到住宅供应。

根据中原地产的数据显示,2013年4月-2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。这其中只有1350万平方米为住宅用地,且有800万平方米左右是自住房及各类保障房。所以,实际上最近两年北京的商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右,折算后只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年的消化。

同时,机构统计数据显示,北京2014年居住类楼面地价高达14557万元/平方米,同比上涨了50.53%。业内看来,根据2014年土地成交量大幅缩水和成交价格大幅上涨的表现,未来两年内北京房价或将进一步上涨。

在高端住宅蜂拥入市、住宅用地供应减少的情况下,这给刚需族、刚改族在购房时增添了新的困扰。除了自住型商品房外,刚需和刚改购房者还有什么选择?

“我现在住通州,想在同一区域里换一套总价在400万元左右的三居室。二手房,家人嫌旧;新房,通州核心区可选择的不多。听说现在就连台湖的改善型产品都快卖到4万元/平方米了,而且周边配套也不齐全。我看房也有几个月了,感觉和几年前买两居时相比,现在市面上可选的刚需、刚改的产品变少了。我还有哪些区域和项目可选?”目前打算换房的林女士表示。

刚需族 可选远郊区县轨道沿线楼盘

根据亚豪机构提供的数据显示,目前在北京的楼市80550套的商品住宅库存中,面积在50-90平方米的房源共有26494套,占到整体库存的32.89%。

“目前北京的刚需项目多分布在房山、通州,甚至密云、平谷这样的远郊区县,像大兴天宫院在前两年刚需项目集中放量的区域,目前在售项目也屈指可数。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

业内人士表示,经过2014年刚需客群被自住房抢占之后,需求在一定程度上被提前透支,刚需项目在今年继续面临自住房及同区域竞品的压力,因此将会延续平价跑量的策略。

同时,郊区新入市项目较多,仅6月密云县预计有3个项目入市,顺义区也将有4个项目入市。它们在报价上也相对谨慎。例如,位于密云的华润橡树湾,报价为16000元/平方米,与去年入市时持平。“另一方面从存量特征来看,目前北京商品住宅存量中有将近80%位于郊区,这使得郊区项目不得不平价推盘。”郭毅表示。

虽然北京楼市高端化趋势明显,但眼下刚需购房者仍有选择的空间。目前房山、通州台湖等距离城区较近的区域依旧有不少可选择的项目。

“购房者可以考虑房山轨道沿线、顺义15号沿线和顺义城区等区域,目前这些区域可以找到单价约2万元,符合刚需购房者需求的小户型房源。”郭毅介绍。

刚改族 东坝亦庄门头沟楼盘选择多

从数据不难看出,90-120平方米的商品住宅库存目前为16814套,占到整体库存的20.87%。120-150平方米的库存量为9991套,占比为12.40%。

“从去年的‘9·30’到今年的‘3·30’,都在调动着改善型购房者的入市积极性。改善型楼盘和产品成为开发商推新的着力点。”郭毅介绍。

在业内看来,换房一族由于没有迫切的居住需求,因此他们在升级置业时更注重居住的舒适性,而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求,因此更多的改善需求也会转战新房市场,促使新房成交在改善型产品的带动之下,继续保持稳步回升的态势。例如近期热销的首开国风美唐、泰禾·拾景园、城建琨廷等项目均属于此种类型项目。

目前北京的改善型项目多集中在五环和六环附近。对于改善型购房者来说,东坝、亦庄河西区、门头沟等区域均有相对集中的改善型产品可供选择。

■ 购房故事

中产家庭纠结换房路

满先生换房的念头,是在孩子一周岁之后萌生的。

同大多数在这个城市打拼的白领阶层一样,70后的满先生,受过良好的教育,在单位做到管理层,家庭和事业都处在上升期,而上升期,往往也是压力最大的时期。

在结婚之前,满先生和妻子各有一套房产。结婚之后,一家人住在满先生位于南二环那套80多平方米的房子里,另外一套位于东南三环的60平方米的房子则用于出租。由于夫妻俩工作都很忙,岳父岳母前来照顾外孙女,三代五口,80多平方米的房子就显得局促了。

于是,夫妻俩开始商量换房。首先考虑的,当然是钱的问题。两套房子都卖掉,加上积蓄,首付款能凑到600万元。夫妻俩的年收入在50万左右,但生活压力、育儿压力摆在面前,月供也不希望太多,贷款100万差不多。

除了预算之外,夫妻俩对于新房的要求主要有几个方面:起码是个三居,满足三代同堂的需求;如果可以做成四居,有一间书房,自然是最理想的。教育配套,孩子马上要上幼儿园,幼儿园要离家近,小学也不希望孩子去寄宿,所以,附近有良好的教育配套也是他们一家的“刚需”。位置,自然不想太偏远,离家1公里之内最好有轨道交通。

从今年4月份开始,夫妻俩一边把老房子挂出去卖,一边开始了找房、看房之旅。本以为预算已经比较充足,结果看了一圈发现,似乎符合预期的新房都在五环外了。他们首先去了位于亦庄的某新盘,170平方米的精装洋房,四居,小区环境不错,房屋也安装了新风系统、恒温恒湿。小两口对新房颇为动心,但老人却坚决不同意,“旁边都是荒地,买的话你们去住,我们不去。”

一家人又去了附近的某低密“小镇”,项目规划很不错,也有商业街的设计,但实质配套却没有进驻,最主要的教育资源也没有,遂放弃。

通过同事推荐,满先生又去了通州台湖某刚刚开盘的项目,叠墅,妻子看好一套200平方米的复式,但满先生却对这个位置不大满意,“交通不方便,目前看来附近啥都没有。跃层也是个问题,看起来很美,但实际生活中,老人孩子很不方便。”

“我已经不打算在五环外看房了,配套有待完善不说,自己每天上班也太远了,太辛苦。遇到限号、或者加班应酬,往返太不方便。”于是,上个周末,他又到朝青板块看了几处二手房。与朝阳大悦城邻近的几个小区,满先生感觉太嘈杂,密度大,人群也比较复杂。“一层的窗子上都贴着家政、托管班、足疗。”

最近刚刚看好的一处,是姚家园路附近的一个高档社区二期,虽然也是二手房,但是毛坯,没有住过。140平方米,4.4万元/平方米。房子、小区都不错,虽然离地铁远点,但交通也勉强能接受,可只有小区内一个国际幼儿园,一个月六七千元的托费,附近也没有理想的小学。

“唉,实在不行,就在东城这边买个老一点的二手房?毕竟户口在东城,孩子以后上学没问题。可毕竟我们还年轻,还想兼顾生活质量……”满先生仍然在纠结。

■ 经验之谈

买“学区房”要趁早

“这几天大家都在谈论《虎妈猫爸》。仅就买学区房而言,我们比‘虎妈’还虎。”家住丰台、女儿1岁9个月的曲先生说。

两年多前,在妻子怀孕几个月时,他们就开始考虑以后孩子到海淀上学的问题。

曲先生说,一开始自己看上的是海淀五路居附近的一个新入市楼盘,交了定金抢到一个购房名额。“但因为是‘学区房’的原因,吸引了很多关系户,最后购房名额被悄然顶掉了。”随后,他只好又和妻子分头寻找新的合适房源。“我们也考虑过海淀中关村三小附近的小区,但那边多数是回迁房,面积、质量、环境都不太好,价格还超过10万元/平方米,超出了我们的承受能力。2013年,我们选择了西直门今典家园的这套小户型,就是为了女儿以后能够进入划片的今典小学就读。”曲先生说,当时这房子单价是5万元/平方米,总共花费310多万元。西拼西凑才凑齐了七成的首付。每月还有1.5万元左右的月供和贷款,相当于家庭总收入的2/3,压力非常大,幸亏在孩子出生后父母在经济上给予了一定的支持。

别错过“友情价”房源

到北京工作已8年的李亮,从去年年初开始,每个月都在东五环周边寻觅自己的婚房。

李亮说,去年年底,常营附近的房价已经接近均价3万元/平方米。常楹公元、万象新天、像素、柏林爱乐等小区,每当有合适的房源时中介就会打电话给他,80-100平方米的大两居、小三居,都要300多万。李亮总觉着还会碰到性价比更高的。“去年12月份,我表弟兴冲冲地告诉我,他妻子单位的同事打算卖一套万象新天的房,到国贸那边置换一个学区房。80多平米的房子想卖310万元,还说朋友最多便宜5万。唉,就在我考虑的3天里,房子被别人买走了。”

“或者不能再挑剔了,只要符合我设定的条件,即五环外、有地铁,八九十平方米,300多万,我就买了吧。”李亮说。

采写/新京报记者 方王洋 陈禹铭 李颐晖 见习记者 孔令杰